COMPRANDO MI PRIMERA CASA

Cuando se decide comprar una casa es muy importante considerar dos factores principales:

1. La casa se compra con la intención de remodelarla y revenderla o simplemente revenderla.
2. La casa se compra con la finalidad de conservarla y disfrutarla.

En el primer caso lo más importante a considerar es el precio de la casa, es decir, la casa que vas a comprar la debes de adquirir en precio de remate, esto se debe a que vas a realizar una serie de gastaos que son muy importante considerar, estos gastos son: A). Gastos de escrituración al momento de comprar el inmueble. B). Pago del I.S.R. al momento de vender. 3). Pago de comisión, si es que la vendes a través de una inmobiliaria, 4). Gastos de actualización de documentos.  5). Gastos para la remodelación y 6). El más importante de ellos “GANANCIA”. En éste último punto, el de la ganancia, tu porcentaje deberá de ser de por lo menos el 25% (veinticinco por ciento), toda vez, que es incierto el tiempo que te llevará a cabo vender la propiedad.

Una vez que ya tienes claro determinados los gasto que tienes que tienes que hacer de manera automática te resultará el precio de venta de tu propiedad.

En el segundo caso, deberás ser más estricto en la selección de la propiedad, toda vez, que la estas comprando para habitarla. Aquí te doy algunas sugerencias a la hora de buscar. 1). Revisar muy bien y a conciencia el estado físico y estructural de la propiedad; si te puedes hacer acompañar por un arquitecto de confianza o un conocedor de la construcción te ayudará bastante. 2). Pon mucha atención en el entorno de la propiedad, observa principalmente que sea una zona segura, te sugiero que la visites en distintas horas del día y la noche, de esa manera, te darás cuenta si existen o no problemas de inseguridad. 3). Asegúrate de que en la zona no tienen problemas con los servicios básicos de agua y luz. 4). Comprar tu propiedad en un fraccionamiento o privada con vigilancia será lo más adecuado, sin embargo, esto dependerá mucho de tu presupuesto, ya que suelen ser más caros.      

MOSAICO DE VALORES

El mosaico de valores, es un compendio de precios aproximados de terreno y construcción que nos ayudarán a calcular de una manera aproximada el valor de una propiedad. Es una herramienta muy útil para propietarios y asesores inmobiliarios.

Los valores que están contemplados en éste mosaico, esta basado única y exclusivamente en la experiencia de campo del equipo de asesores de la Inmobiliaria “VIENDOCASAS.COM”, es importante hacer notar que éstos precios y valores son útiles de manera administrativa e informativa más no de carácter legal y jurídico.

Éste mosaico de valores nos ayudará a calcular el valor comercial de una propiedad, dicho valor es denominado en el ambiente inmobiliario como “OPINION DE VALOR”.

Para realizar la opinión de valor de una propiedad es necesario basarnos en los precios aquí contenidos, además, de atender otros factores como son: (Oferta y demanda). La demanda en las propiedades atiende principalmente a factores económicos, políticos y de seguridad que estén vigentes en la zona. Es por éstos factores que el valor de una propiedad puede bajar o subir de un momento a otro.

Los valores contemplados en éste mosaico van de menor a mayor, esto se debe, a que dependerá del tamaño del terreno, forma, ubicación dentro de la colonia, condominio o fraccionamiento y si el terreno es plano o a desnivel, alcanzando su valor más alto cuando el terreno es pequeño, de forma regular y plano, tocando su valor más bajo cuando éstas características son contrarias a las ya mencionadas.

El mosaico de valores es muy valioso cuando deseas conocer el valor comercial de tu propiedad y se te hace muy gravoso pagar a un perito un avaluó para únicamente conocer un precio aproximado, tomando en consideración que con ésta información tú puedes determinar el precio aproximado, esto te ayudará a no hacer un gasto demasiado alto.

Por otro lado, si tu deseo es vender tú propiedad, es recomendable definitivamente pagar a un perito valuador el avaluó y pedir a tu asesor inmobiliario o inmobiliaria se realice la opinión de valor, de ésta manera tendrás dos opiniones diferentes que te ayudarán a determinar el precio final de tu propiedad.

En éste mosaico de valores, además de encontrar el precio del terreno por metro cuadrado en cada avenida, colonia o fraccionamiento, encontrarás el precio de construcción por metro cuadrado dependiendo del tipo con el que haya sido construida. La combinación de éstos dos valores, te darán como resultado la “OPNION DE VALOR “que buscas.

Para obtener la “OPINION DE VALOR” llevarás a cabo dos pasos: 1. Determinar el precio del terreno y 2. Determinar el precio de la construcción.

1. DETERMINACION DEL PRECIO DEL TERRENO:

Para determinar el precio del terreno es necesario que ubiques tu propiedad en valor que le corresponde, atendiendo a las características del mismo. Es decir, si tú propiedad esta construida en un terreno pequeño, regular y se encuentra en la parte más atractiva de tu colonia o fraccionamiento, le corresponde el valor más alto. Una vez que conoces el valor de tú terreno lo vas a multiplicar por la superficie total del mismo, incluyendo las áreas de uso común en el caso de que tú propiedad se encuentre dentro de un condominio. Si tú propiedad esta construida sobre un terreno grande, irregular y en la parte menos atractiva de tu colonia, le corresponderá el más bajo. En éste punto que ya realizaste tu multiplicación ya tienes el precio del terreno.

• DETERMINACION DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION:

Para determinar el precio de la construcción, lo primero que deberás hacer es ubicar la construcción en el valor que le corresponda. Una vez que la hayas ubicado en su valor, deberás multiplicar éste valor por la superficie total construida, si tu propiedad es nueva, el precio quedará tal cual. Si tu propiedad es usada, deberás obtener un factor de depreciación, éste factor afectará el precio de tu construcción. El factor de depreciación a considerar corresponde al 2% por cada año de construida que tenga tu propiedad, por poner un ejemplo: Si tu propiedad tiene cinco años de construida, deberás multiplicar el factor (2%) por los cinco años de construida que tiene tu propiedad, arrojando como resultado un diez por ciento (10%). Esto quiere decir que tú multiplicarás el valor de la construcción como si fuera nueva por la superficie construida y a éste resultado le restaras un diez por ciento (10%), una vez que realices ésta operación conocerás el valor aproximado de tu propiedad. Las construcciones accesorias se consideran por separado. ¿Cuales son éstas construcciones accesorias?

CONSTRUCCIONES ACCESORIAS: Alberca, bardas, jacuzzi, cisterna.

En éste mismo mosaico de valores encontrarás los valores de las construcciones accesorias. Al final de éste mosaico llevaremos a cabo un ejercicio para obtener la opinión de valor de un inmueble. 

CANCELACION DE HIPOTECA

Cuando has adquirido una propiedad por medio de un crédito hipotecario, recuerda que, así como escrituraste la compraventa y la apertura del crédito por medio de una notaría, de igual manera, la cancelación del gravamen deberá ser por medio de una notaría también. Una vez que terminaste de liquidar dicha propiedad, te deberás acercar a la notaría de tu preferencia y comentarles que deseas llevar a cabo la cancelación del gravamen que afecta tu propiedad que ya terminaste de liquidar.

La notaría te va a solicitar los siguientes documentos:

1. Estado de cuenta actual de tu crédito, el cual, obviamente deberá de aparecer en ceros, toda vez, que ya lo terminaste de pagar.
2. Carta de instrucción de cancelación de hipoteca, suscrito por la institución de crédito que te lo otorgo.
3. Escritura original en la que quedo asentado la apertura de dicho crédito.

Una vez que entregues estos documentos a la notaría, deberás cubrir el monto de la escritura de cancelación, la cual suele ser muy económica. Una vez que entregues los documentos y realices el pago, podrás recoger tu escritura de cancelación en aproximadamente seis meses y por lo tanto, el gravamen que afectaba tu propiedad desaparecerá en el Registro Público de la Propiedad, de tal manera, que si solicitas un certificado de libertad de gravamen, en dicho documento deberá de aparecer registrado dicho gravamen.